Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта

Перепланировка новостроек может быть необходима для удовлетворения потребностей владельцев квартир, не смотря на то, насколько современными их дома могут быть. Однако, просто спланировать и выполнить ремонт не получится. Прежде чем начать работы по перепланировке, нужно выполнить согласование проекта.

Для достижения согласия на перепланировку необходимо предоставить проект, соответствующий требованиям застройщика, управляющих организаций и муниципальных властей. Если дом не является старым зданием, то процедура оформления перепланировки будет проще, поскольку многие современные многоквартирные дома строятся с учетом возможности выполнения перепланировки. Некоторые даже сдаются с "свободной планировкой". Тем не менее, необходимо согласовать проект перепланировки в любом случае.

Перепланировку можно начинать только после получения всех разрешительных документов на работу. В зависимости от размера и сложности проекта, а также от региона, где находится дом, цена за процедуру может очень различаться. Иногда, на согласование проекта может уйти до 6 месяцев.

Следует заметить, что не все перепланировки настолько сложны, что требуют глобальных изменений в конфигурации квартиры, и возможно, достаточно лишь изменить расположение или количество внутренних перегородок. Тем не менее, в любом случае, для того, чтобы сделать жилье максимально удобным для проживания всей семьи, перепланировка может быть осуществлена при соблюдении всех необходимых правил и требований.

Перепланировка квартиры – это сложный и ответственный процесс, который нужно рассматривать с точки зрения законодательства. Некоторые действия можно выполнить, а некоторые – нет. В этой статье мы расскажем, что точно можно делать, что точно нельзя делать и что можно делать только после согласования.

Нельзя делать:

• Сносить несущие конструкции. В особых случаях может быть разрешено демонтировать несущие конструкции лишь частично.
• Нагружать несущие конструкции сверх установленной нормы.
• Снижать несущие возможности конструкций при переносе или расширении проемов для окон и дверей.
• Удалять порог между санузлом и коридором либо комнатой, который предназначен для защиты жилой площади от затопления.
• Затрагивать вентиляцию, относящуюся ко всему дому.
• Расширять жилую площадь за счет чердака.
• Присоединять к отапливаемым помещениям неотапливаемые и таким образом расширять их – и наоборот.
• Объединять газифицированную кухню со спальней, гостиной и другими жилыми комнатами, не имеющими плотно закрывающейся двери.
• Делать санузлы и кухни больше за счет площади жилых комнат – кроме тех, что находятся на первом этаже.
• Отапливать лоджии и балконы, а также монтировать систему теплого пола, используя для этого общедомовое отопление.

Что можно делать без специального разрешения:

• Косметический ремонт помещения – причем как внутри, так и снаружи (если изменения не касаются цвета фасада и рисунка на нем).
• Монтировать встраиваемую мебель.
• Ставить новые сантехнические приборы (на то же место, где стояли прежние).
• Переделывать балкон или лоджию с помощью материалов, отличающихся по характеристикам от предыдущих, не изменяя при этом конфигурацию и площадь, остеклять их.

Что делать позволено, но лишь после согласования:

• Убирать дверные проемы в ненесущих и несущих перегородках и делать новые.
• Возводить легкие перегородки (например, из дерева, гипсокартона или пенобетона) и делать в них проемы.
• Демонтировать тамбуры и изменять их конфигурацию.
• Не полностью разбирать ненесущие стены.
• Сооружать перегородки, из-за которых нагрузка на несущие конструкции становится больше, но все равно остается в пределах нормы.
• Расширять санузел за счет нежилой площади.

Если запланированные работы касаются несущих стен и балок, без технического заключения от автора проекта МКД не обойтись. Некоторые работы, не связанные с вмешательством в несущие конструкции, можно согласовать по эскизу в упрощенном порядке. Однако если меняется конструкция полов, газовая плита переносится или заменяется на электрическую, то перепланировку в новостройке придется одобрять по проекту. В других случаях за проектом перепланировки потребуется обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.

Важно помнить, что уполномоченные органы могут не выдать разрешение на перепланировку квартиры в некоторых случаях, как указано в статье 27 ЖК РФ. Полный список оснований для отказа можно найти в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года. Поэтому, чтобы избежать проблем, нужно заранее узнать, какие документы необходимо собрать, какую конкретно перепланировку можно делать, и учесть все нюансы.

Перепланировку квартиры в новостройке необходимо согласовывать до начала ремонтных работ, чтобы владельцу не пришлось получать разрешение на узаконивание уже внесенных изменений. Хотя нередко хозяевам быстрее хочется переделать жилье и затем приступить к узакониванию, процесс согласования значительно проще и дешевле. Если перепланировка не была заранее согласована, ее узаконить будет сложнее, а оставлять такие изменения без узаконивания тоже не стоит, ибо это порождает множество потенциальных проблем.

Для того, чтобы оформить перепланировку квартиры в новостройке, следует заказать проект перепланировки в конторе, имеющей нужные допуски СРО. Затем необходимо получить от застройщика справку о выполнении договорных обязательств, подать заявление в жилинспекцию, дождаться официального разрешения, выполнить перепланировку, получить акт, привлечь БТИ и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Оформлять перепланировку в новостройке следует после того, как выданы ключи от квартиры, чтобы избежать возможных проблем. Однако, оформление перепланировки без технического заключения и проекта не допустимо. К тому же, в некоторых случаях, когда застройщик совершает нарушения при ставке квартиры на кадастровый учет в Росреестре, согласование перепланировки может стать еще более сложной задачей для владельца жилья.

Также стоит учитывать, что если квартира приобретена в ипотеку, необходимо получить письменное разрешение от банка и компании, застраховавшей недвижимость от основных рисков. В целом, процедура оформления перепланировки максимально упрощена и регулируется правительственными постановлениями. Однако, оформление должно соответствовать всем требованиям, согласно Приложению 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП. При составлении проекта и технического заключения разработчики из проектных бюро руководствуются этими требованиями.

При оформлении перепланировки квартиры необходимо получить разрешение от государственных органов. Чтобы упростить этот процесс, многие собственники предпочитают заказывать комплексное обслуживание. При этом стоимость оформления перепланировки складывается из двух частей: цены на проект и расходов на процедуру получения разрешения. Стоимость полного комплексного обслуживания начинается от 70 000 рублей, но также возможен заказ каждого этапа отдельно.

Согласование перепланировки обычно проходит в четыре этапа. Для начала необходимо подготовить проектную документацию и собрать другие необходимые документы. Стоимость этого этапа составляет от 35 000 до 60 000 рублей, в зависимости от того, затрагиваются ли несущие конструкции.

Отдельно стоит учитывать стоимость самого проекта, включая техническое заключение. Обычно такой проект стоит порядка 25 000 рублей, если заказывать его без услуги по согласованию. Дополнительно стоимость небольшого технического заключения составляет около этой же суммы. Цена на документы может изменяться в зависимости от сложности и объема работ.

Сопровождение инспектора из МЖИ будет стоить около 20 000 рублей, а расходы на услуги техники БТИ составят 15 000 рублей. Внесение данных в ЕГРН обойдется в среднем 30 000 рублей.

В целом стоимость оформления перепланировки квартиры зависит от её площади, района, а также статуса здания. Но если заранее обратиться за помощью к специалистам, процесс согласования перепланировки может пройти быстро и без проблем.

Фото: freepik.com